В соответствии с положениями ст. 57 Гражданского кодекса РФ реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами; при реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица. При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом (ст. 58 ГК).

На основании пункта 2 ст. 59 ГК передаточный акт и разделительный баланс утверждаются учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшим решение о реорганизации юридических лиц, и предоставляются вместе с учредительными документами для государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или внесения изменений в учредительные документы существующих юридических лиц.

В силу статьи 17 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее – Закон об АО):
присоединяемое общество и общество, к которому осуществляется присоединение, заключают договор о присоединении;
общее собрание акционеров общества, к которому осуществляется присоединение, принимает решение по вопросу о реорганизации в форме присоединения, включающее в себя утверждение договора о присоединении, а также принимает решение по иным вопросам (в том числе решение о внесении изменений и дополнений в устав такого общества), если это предусмотрено договором о присоединении;
общее собрание акционеров присоединяемого общества принимает решение по вопросу о реорганизации в форме присоединения, включающее в себя утверждение договора о присоединении, а также принимает решение по иным вопросам (в том силе решение о внесении изменений и дополнений в устав такого общества), если это предусмотрено договором о присоединении;
общее собрание акционеров присоединяемого общества принимает решение по вопросу о реорганизации в форме присоединения, включающее в себя утверждение договора о присоединении, передаточного акта.

При этом в силу статьи 218 ГК, определяющей основания приобретения права собственности на имущество, имущество реорганизованного лица переходит к лицу, к которому осуществляется присоединение, в порядке универсального правопреемства.

Принимая во внимание положения статьи 153 ГК и статьи 17 Закона об АО, полагаем, что:
договор о присоединении, являющийся документом, определяющим порядок и условия реорганизации юридического лица, не может рассматриваться в качестве гражданско-правовой сделки об установлении, изменении или прекращении прав собственно на объект (сделки об отчуждении недвижимости);
передаточный акт является документом, на основании которого с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединяемого юридического лица к соответствующему юридическому лицу переходят права также и на указанную в нем недвижимость. Однако следует учитывать, что в соответствии со статьями 58, 59 ГК, статьей 17 Закона об АО передаточный акт, как документ, подготавливаемый и утверждаемый в установленном порядке в процессе реорганизации юридических лиц, содержит положения о правопреемстве по всем правам и обязанностям присоединяемого общества (а не только по правам на недвижимость), и по смыслу статьи 218 ГК он не является сделкой об отчуждении недвижимого имущества, имеющего собственника, указанной в абзаце первом пункта 2 названной статьи ГК.

В связи с этим, к договору о присоединении и передаточному акту, представляемым на государственную регистрацию в числе прочих документов, должны предъявляться требования, установленные абзацем четвертым пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации): необходимые для государственной регистрации прав на документы представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых – подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Следует отметить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации, представляемые на государственную регистрацию прав документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанные документы должны в том числе содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом о регистрации, вид регистрируемого права. Несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав, установленным требованиям также является основанием для отказа в государственной регистрации в силу статьи 20 Закона о регистрации. В этой связи, представляемые на государственную регистрацию передаточные акты должны содержать описание объектов недвижимого имущества.