В соответствии со статьей 21 Гражданского кодекса Российской Федерации, способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. Лица, не достигшие возраста 18 лет, считаются несовершеннолетними.

В практике часто возникает необходимость совершения сделки с недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему лицу. Законом установлены особые требования к совершению таких сделок.

Статьей 26 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением мелких бытовых сделок, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.

В соответствии со ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации, за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением мелких бытовых сделок, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. При этом к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, такой законный представитель не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества несовершеннолетнего, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, а также совершать сделки, влекущие отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества несовершеннолетнего. Кроме того, законный представитель, его супруг и близкие родственники не вправе совершать сделки с самим несовершеннолетним, за исключением передачи имущества несовершеннолетнему в качестве дара или в безвозмездное пользование.

Сделка, самостоятельно совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет, то есть сделка, совершенная без соблюдения перечисленных выше требований, ничтожна (статья 172 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, может быть признана судом недействительной по иску родителей (статья 175 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Необходимо также учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 54 Закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению.

Также следует знать, что, в соответствии со ст. 42 Закона о регистрации, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, также подлежат нотариальному удостоверению.

Заместитель начальника
отдела государственной службы и кадров,
защиты государственной тайны
и мобилизационной подготовки, правового обеспечения
Управления Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Республике Алтай
С.Н. Федотов