В рамках масштабной реформы гражданского законодательства существенно изменилось правовое регулирование института залога недвижимого имущества. В частности, с 01.07.2014 договор ипотеки исключен из перечня сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации (Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»). Однако указанное обстоятельство не ограничивает права и гарантии залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки в качестве обременения права на недвижимое имущество сохраняется. Изложенное изменение направлено на устранение двойственности регистрации: договора ипотеки и возникающего на его основании обременения недвижимого имущества.
Вместе с тем, лицам, заключившим договор ипотеки до 01.07.2014, следует обратить внимание на следующее. Если иное не предусмотрено законом, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Договор должен соответствовать законодательству, действующему в момент его заключения.
Так, если договор ипотеки недвижимого имущества датирован и подписан сторонами до 01.07.2014 включительно, то он подлежит государственной регистрации независимо от даты предоставления в регистрирующий орган. То есть регистрации подлежат и договор ипотеки как сделка, и обременение имущества.
В противном случае такой договор с точки зрения законодательства, действовавшего в момент его подписания, будет считаться ничтожным.
В случае, если договор ипотеки датирован и подписан сторонами после 01.07.2014 (то есть, начиная с 02.07.2014) и представлен на государственную регистрацию после указанной даты, государственной регистрации подлежит только обременение имущества, возникающее на основании такого договора.
Кроме того, участникам гражданского оборота необходимо учитывать, что соглашения о переходе залогового права посредством уступки права требования, о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству, а также об изменении либо расторжении договора ипотеки вне зависимости от времени их заключения подлежат государственной регистрации, если договор ипотеки зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В связи с перечисленными нововведениями при определении размера государственной пошлины за государственную регистрацию ипотеки, возникшей на основании договора, заключенного после 01.07.2014, следует руководствоваться пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ. В случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные главой 25.3 Налогового кодекса, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях. Так, если предметом договора об ипотеке, заключенного юридическими лицами после 01.07.2014, являются три объекта недвижимости, то государственная пошлина должна быть уплачена в размере 15 000 рублей за каждый из трех объектов недвижимости; в случае если предметом договора об ипотеке, заключенного после 01.07.2014 физическим и юридическим лицом, является один объект недвижимости, то государственная пошлина должна быть уплачена в размере 8 000 рублей.